СТАНКОМАШ В СОЦИАЛЬНЫХ СЕТЯХ добавить в закладки ПРОДАЮТ МНОГИЕ...
У НАС ПОКУПАЮТ, ПОТОМУ ЧТО
МЫ СТАРАЕМСЯ БОЛЬШЕ ДРУГИХ!
МНОГОКАНАЛЬНАЯ ЛИНИЯ
+7 (495) 788-44-59
+7 (495) 223-24-59
НОВИНКИ
ХИТЫ

Усадьбы выходят из тени

Нормативная литература   |   Статьи и книги   |   Инжиниринговые услуги

Тема частного усадебного жилища в России перестала быть модной, она стала насущной. Теплой порой, после трудового дня, миллионы наших сограждан «не словом, а делом» утверждают национальный тренд: «На Руси учить, лечить и строить всяк может». Но страшно далеки они от желания просветить ближнего или намерения вылечить болящего. Строить, ремонтировать и благоустраивать «свой дом – свою крепость», – вот их основная цель.

Жизненное кредо «Мой дом – моя крепость», с переходом страны на рыночные отношения, было конституционно и законодательно оформлено, получило общественное признание и служит надежной броней российскому обывателю: в его праве построить дом, посадить дерево и вырастить детей; в самоутверждении его свободной воли, на его территории (даже на мизерных 6 сотках) и в его доме (даже объемом в собачью конуру); в стремлении обрести семейное благополучие, душевный покой и значимый социальный статус.

 3(1)

 Введение

Мировая практика свидетельствует, что доля односемейных частных домов занимает в структуре строительства многих стран 70–80%. Так, в США ежегодно строится около 1 млн частных односемейных домов (средней площадью около 140 м 2) с усадебными участками на свободных пригородных и межгородских землях.

Для этих целей ежегодно отводится на инвестиционных условиях около 500 тыс. га, а долгосрочная программа строительства таких домов ориентирует на продажу около 30 млн домов к 2025 г. с ежегодным уровнем продаж 1,2–1,4 млн домов и потребует для этого более чем 10 млн га.

В соответствии с Федеральной целевой программой «Жилище» на 2011–2015 гг. доля малоэтажного жилья в России должна увеличиться к 2015 г. до 60% в общем объеме вводимого жилья и составить порядка 54 млн м 2. Уже в 2013 г. эта доля в структуре ввода жилья достигла половины общего его количества.

Современная направленность идущих в России социально-­экономических преобразований упрямо показывает, что малоэтажное жилое домостроение развивалось, развивается и будет устойчиво развиваться.

Распространение стиля и образа жизни, принятых в развитых странах (работа в городе, а жилье в пригороде), граждане России воспринимают весьма и весьма положительно. В российском менталитете чрезвычайно крепок авторитет социально-­общественной престижности собственного дома. Худо-бедно, но процесс постепенного повышения жизненного уровня трудоспособного населения на основе роста личных доходов, способствует сокращению существующего значительного разрыва между желанием иметь собственный дом (потенциальным спросом) и возможностью реализовать свои желания (платежеспособным спросом).

За последние 10 лет транспортная мобильность населения кратно возросла, почти каждая семья имеет свой автомобиль, что расширяет сферу доступности мест работы, учебы и развлечений до 50–60 км.

Политическая воля руководства страны из области деклараций благих намерений по улучшению жилищных условий россиян постепенно преобразуется в системную деятельность властей всех уровней. Это подтверждается ростом государственного (бюджетного) и коммерческого (инвестиционного) участия в современном инфраструктурном обустройстве территорий малоэтажной застройки.

Приватная (частная) усадебная направленность процессов урбанизации отчетливо определяет специфику реформы российского ЖКХ, и может придать мощный импульс развитию строительного комплекса страны.

Такое развитие событий предполагает серьезный пересмотр сложившейся практики градостроительной деятельности и требует кардинального изменения взгляда на градостроительство, как форму и базис технического обеспечения поместно-усадебной урбанизации.

В объеме настоящей работы, закономерно ограниченной рамками журнальной статьи, весьма трудно внятно и доступно осветить все актуальные вопросы малоэтажного жилищного домостроения, а в бытовом, житейском понимании – приватного (частного) усадебного жилища.

3(2)

1. Основные понятия и вопросы правого и технического регулирования малоэтажного строительства

Как не толкуй нашим доморощенным чиновникам от строительной науки истину великого Декарта: «Надо определится в терминах и понятиях и тогда половина дискуссионных вопросов будет снято» , – в их озабоченные глобальными проблемами головы данный тезис просто не укладывается. А посему, в отечественной строительной терминологии царит полнейшая анархия.

Одним из основных правовых актов, регламентирующих строительную деятельность в стране, является действующий с 2005 г.Градостроительный Кодекс РФ. В части малоэтажного домостроения Кодекс определяет только порядок и условия получения разрешения на объект индивидуального жилищного строительства.

А вот понятийный аппарат Кодекса не содержит определения такого объекта. Лишь часть 2 статьи 49 Градостроительного Кодекса определяет объекты, которые не подлежат государственной экспертизе, к числу которых относятся жилые дома с количеством этажей не более чем три.

Данная невнятная трактовка и послужила шатким основанием отнесения трехэтажных зданий к малоэтажным жилым домам.

Нормативное обеспечение мало­этажного домостроения сегодня базируется всего на двух документах государственного уровня: ГОСТ 11047-90 и СНиП 31-02-2002 г.

ГОСТ 11047-90 «Детали и изделия деревянные для малоэтажных жилых и общественных зданий. Технические условия» разработанный более 20 лет назад, распространяется только на деревянные детали и изделия и, по­этому, не определяет комплекс современных технических требований к «малоэтажке».

СНиП 31-02-2002 г. «Дома жилые одноквартирные» распространяется, во-первых, преимущественно на малоэтажные жилые здания каркасного типа, а во-вторых, не регламентирует все виды безопасности, характерные для этого вида зданий и стадий их создания.

Существующая понятийная невнятность отражается даже в названиях объектов – «малоэтажные жилые здания» (по ГОСТ 11047-90) и «дома жилые» по СНиП 31-02-2002 г.

В 2010 г. введен в действие «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» .Он также не учитывает особенности малоэтажных жилых зданий, а тем более – малоэтажных жилищ. Этот правовой акт не учитывает также и положения международных и европейских документов, в частности, Компендиума ЕЭК ООН, принятого еще в 1992 г. с участием нашей страны, а также Директиву Евросоюза 89/106/ЕЭС.

В программу актуализации Строительных норм и правил вложены немалые государственные средства, около двух сотен млн рублей из кармана российского налогоплательщика. Приведем всего два факта их творческой корректировки с требованиями Градостроительного Кодекса.

Иначе как «замшелыми» и не назвать определения Свода правил по проектированию и строительству СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» , где в пункте 5.5 указано, что в состав жилых зон могут включаться: зона застройки малоэтажными многоквартирными жилыми домами (до 4 этажей, включая мансардный).

В тоже время актуализированная редакция СНиП 31-01-2003 (СП 54.13330.2011. Свод правил. « Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003» ), введенная в действие 20.05.2011 в Приложении «В», наряду с понятием этажности определила понятие «количество этажей» в следующей редакции: «При определении количества этажей учитываются все этажи, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный и другие.

«Гримасы» технического нормотворчества в градостроительстве вполне объяснимы «полумертвым» состоянием отечественной строительной науки и дефицитом высокопрофессиональных кадров. Еще два года тому назад Ю.А. Сдобнов , вице-президент РАСН, сетовал: «Необходимы срочные меры по ликвидации острейшего дефицита специалистов  градостроителей различного профиля. По самым примерным расчетам нужны более 50 тыс. специалистов-градостроителей различного профиля» .

3(3)

Но вот среди депутатов Государственной Думы Российской Федерации дефицита кадров как-то не наблюдается. И трудятся они на ниве градостроительного законодательства не покладая рук. Со времени принятия Градостроительного Кодекса в него аж 78 раз (то есть по 7 раз в год!) вносились дополнения и изменения.

Видимо у наших законодателей отсутствует элементарное чувство правого обоснования сохранности их личной недвижимости: вилл, коттеджей, охотничьих «домиков» и прочих шале, не говоря об ответственности перед своими избирателями.

Явная недостаточность современного нормативного обеспечения отечественной «малоэтажки» и отсутствие системных подходов по комплексности нормативных документов – по сути, технической конституции малоэтажного домостроения, – ощутимо обостряют проблему дефицита нормативной базы в этом секторе строительного комплекса России.

Понятийная «непонятка» сформировала своеобразные определения, лексикон и техницизмы, искажающие суть и специфику малоэтажной застройки. На сегодняшний день в профессиональном обиходе имеется несколько понятий объектов мало­этажного жилого фонда: «дом усадебного типа», «коттедж», «малоэтажное здание» и «малоэтажное жилище».

У каждого из этих понятий своя суть и сущность, но в практике жилищного домостроения их считают равнозначными. Подобная невнятность зачастую приводит к прямому противопоставлению целого (малоэтажного домостроения) и частного (коттеджного строительства), что проявилось и в названии Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства – НАМИКС

НАМИКС начало свою работу в 2007 г. как главный идеолог развития малоэтажного строительства в Российской Федерации. За 7 лет деятельности данной некоммерческой организации, было многое – и определенные успехи, и досадные провалы некоторых программ и участие в благотворительности.

Но в целом к 2015 г. НАМИКС подошло в положительном качестве поборника индивидуального малоэтажного строительства. Президент НАМИКС Елена Николаева, в качестве первого заместителя председателя Комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству, активно продвигает различные способы правового и технического регулирования строительной деятельности, разработки проектов нормативных правовых актов, направленных на совершенствование отношений при освоении территорий в целях малоэтажного и коттеджного строительства.

Особого внимания заслуживает объявленный НАМИКС конкурс на разработку проектов нормативных правовых актов, направленных на устранение проблем и совершенствование законодательства в сфере малоэтажного жилищного строительства и управления малоэтажными жилыми комплексами.

Проекты нормативных правовых актов предлагают дать определения следующим понятиям, которыми мы будем пользоваться в данной работе:

  • виды малоэтажных жилых домов, в том числе блокированных и многоквартирных (таунхаусов, дуплексов и т.п.);
  • малоэтажные жилые дома;
  • малоэтажное жилье экономического класса;
  • организованная малоэтажная застройка;
  • приватное (частное) жилищное домостроение

3(4)

2. Предельно кратко об эволюции жилища усадебного типа

В эпоху социализма руководство СССР выработало такую политическую установку, что малоэтажные дома, проще говоря – строительные объекты невысокой сложности, неприятный рудимент сельской застройки, и тащить его в светлое коммунистическое будущее преступно. А посему, основное внимание уделялось городской застройке, в которой реализовывались идеи масштабной индустриализации, принципы высотного строительства и урбанизации.

Несколько поколебало сложившееся политическое, общественное и бытовое представление о малоэтажном строительстве книга Ильфа и Петрова «Одноэтажная Америка», изданная в 1937 г. Авторы рассказали, что США – не только страна небоскребов, а государство, в котором руководствуются принципом разумного сочетания многоэтажной застройки городов и развитой малоэтажной жилой среды в пригородах. Этот принцип обеспечивает комфортное проживание людей, эффективное освоение территорий, особенно за счет развития инфраструктуры, заметно нейтрализует многие негативные факторы урбанизации.

«Чересчур объективных писак» уж было собрались и расстрелять, но вмешался в дело «лучший друг журналистов» товарищ Сталин, который «мягко» напомнил «ужасно революционным товарищам», что без его воли в Советском Союзе чихнуть нельзя, а не то чтобы книжки печатать.

Очень привлекла «вождя народов» идея развития городских агломераций при минимальном государственном участие и, кроме того, возможность снижения нагрузки на городское коммунальное хозяйства. На нескольких крупных московских предприятиях «АвтоЗИСе», «Шарикоподшипнике» и ряде других провели эксперимент – наделили рабочих небольшими земельными участками в пределах часовой доступности на электричке и разрешили пользоваться строительными материалами, взамен оплаты на строительстве основных объектов.

Не сразу, но эксперимент дал положительные результаты, – главное удалось убедить население в том, что под мудрым руководством партии и лично товарища Сталина «Жить стало лучше, жить стало веселей».

Война перекорежила все планы жилищного строительства. Чтобы только восстановить предвоенный жилищный фонд, необходимо было возвести множество зданий и жилья общей площадью около 600 млн м 2. И опять по мнению Д.Н. Зворыкина «мудрость вождя народов» «… указала необходимость застройки окраин крупных городов поселками из малоэтажных зданий… Так застраивались, например, поселки Московского автозавода в Коломенском, завода им. Петрова в Сталинграде, малоэтажные кварталы нового города Рустави, поселок Волго-Донского судоходного канала и др.» (читай «Развитие строительного производства в СССР» стр.188).

Причем размер «сталинского земельного надела» и объем льготного снабжения местными строительными материалами фронтовиков и тружеников определялся их заслугами и званиями. Например, полковник при увольнении в запас наделся 25 сотками, младший офицер 10 сотками, сержант 8-ю, а рядовой получал 6 соток земли.

В 1960-­х гг. пришло время повсеместного панельного домостроения, позволившего довольно оперативно разрешить проблему острого дефицита жилфонда в городах. Однако универсальность панельного домостроения была явно переоценена, когда пятиэтажки пришли в так называемую российскую глубинку. «Хрущевки» не приблизили деревню к городу, но весьма заметно деформировали суть и своеобразие сельской застройки и всего малоэтажного жилья.

Усугубило ситуацию и некритичное отношение наших архитекторов и строителей к зарубежному опыту малоэтажного панельного и каркасного домостроения. Симптомы такого отношения к типам малоэтажных домов и поныне сохранились в кабинетах некоторых представителей федеральной и региональных властей.

3(5)

3. Кто правит бал на жилищном рынке?

«Потребительский спрос рождает предложение» – такова аксиома теориирыночной экономики. Естественно, борьба за удовлетворение спроса обеспечивает конкуренцию производителей, в результате чего повышается качество продукции и снижаться ее цена. Этот канон не всегда соблюдается даже в странах развитого капитализма, а уж в России – тем более.

Приоритет спроса обеспечивается при его динамичном равновесии с предложениями и, особенно, в том случае, когда этих предложений много, очень много. При явном дефиците предложений, что сейчас имеет место в жилищном строительстве, бал правит производитель, а не покупатель.

В малоэтажном домостроении такая ситуация неизбежно приводит к откровенному лоббированию определенных типов малоэтажных жилых зданий. С целью исключения тенденциозных подходов, для блокирования кабинетных и корпоративных оценок мало­этажного домостроения его развития (проще говоря – коррупции), необходимы систематические объективные исследования всего типологического ряда малоэтажных жилых зданий.

Результаты таких исследований должны быть открыты в информационном пространстве, прежде всего, для покупателей. Они требуются и для оценки соотношения «цена - качество» по каждому типу объектов малоэтажного строительства.

Основными параметрами качества жилья считаются долговечность и комфортность – они, по мнению экспертов, на 75 % определяют представления большинства покупателей о качестве собственного дома. Определенное значение имеет и удобство эксплуатации (затраты времени и средств на обслуживание дома, ремонт и др.), что обусловило включение этого показателя в перечень параметров качества дома (с весомостью 0,15, то есть 15 %).

Архитектурно-художественная выразительность малоэтажных домов, как один из критериев их качества, не может, иметь принципиальное значение для межтиповых оценок в малоэтажном домостроении, так как отражает индивидуально-вкусовые предпочтения человека.

Степень сложности проектно­-конструкторских решений малоэтажного здания и особенности его содержания во время эксплуатации сопоставимы с устройством сложнейших технических систем и машин и уходу за ними Но если реализация (продажа, передача) машин уже давно немыслима без многостраничного информационно-справочного документа (руководства, правил, инструкции), то для «малоэтажки», как и для большинства построенных и эксплуатируемых зданий, такого документа нет.

В условиях рыночной экономики квартира, дом, жилище давным-давно приобрели все свойства товара: их продают и покупают, обменивают, закладывают под кредиты и т. п. Объективно уже сформированы определенные правоотношения изготовителей, строителей, проектировщиков, продавцов, покупателей. Эти правоотношения регламентируются законодательством, например, Гражданским Кодексом РФ.

3(6)   

Федеральным законом «О техническом регулировании» определено, что технические регламенты разрабатываются и применяются также в целях предупреждения действий, вводящих в заблуждение приобретателей, в том числе – покупателей. ФЗ « О защите прав потребителей»устанавливает обязательное наличие полной и достоверной информации о произведенной и реализуемой продукции, в частности, ее составе, правилах и условиях безопасного и эффективного использования, сроке службы и других сведений.

Необходимость учета и защиты прав, здоровья и жизни приобретателей жилища определяет потребность в информационно-справочном и инструктивном обеспечении как частных и многоэтажных домов, так и отдельных квартир. Этой проблемой более 10-ти лет назад озаботились в Москве.

Разработкой паспортов на квартиры и дома системно, успешно и масштабно занимается Московский НИИ типового и экспериментального проектирования (МНИИТЭП). Городским руководством приняты нормативные решения по обязательной паспортизации нового жилфонда и ограничению операций с квартирами, у которых нет паспортов.

Однако государственными структурами, отвечающими за нормативно­-правовое обеспечение строительного комплекса, до недавнего времени упорно игнорируется не только московский опыт повременной паспортизации жилища, но и ФЗ «О защите прав потребителей». Данное утверждение полностью подтверждается внесенными изменениями и дополнениями в Градостроительный Кодекс РФ и положениямиТехнического регламента о безопасности зданий и сооружений. Эти документы не регламентируют паспортизацию продукции стройкомплекса как потребительского товара, прежде всего объектов жилфонда.

Наши белорусские «сябры» и коллеги звонко щелкнули по носу российских творцов строительного законодательства, приняв на вооружение технический регламент « Здания и сооружения, строительные материалы и изделия. Безопасность».

Он требует, чтобы эксплуатация зданий и сооружений велась в строгом соответствии с их техническими паспортами. Разработка паспортов осуществляется до ввода объекта в эксплуатацию на основе взаимоувязанных государственных стандартов, с учетом специфики конкретного здания или сооружения.

3(7)

4. Где взять земельные участки для малоэтажного жилищного строительства?

Малоэтажный жилфонд является объектом недвижимости. По международным правилам, основным видом недвижимости считается земля, а расположенные на земельном участке здания, строения, сооружения рассматриваются в качестве временного улучшения земельных участков.

Справочно: земли населенных пунктов составляют сегодня в России 1,1% (19 млн га) от общего земельного фонда; в Германии – около 11%, Польше – 9%, Великобритании – 20%.

Земли сельхозназначения в РФ составляют 25,7%, из них около 30% (порядка 90 млн га) запущены и признаются непригодными для возделывания.

Строительство малоэтажных жилищ требует земельных участков значительно большей площади, чем участки для строительства многоэтажных жилых зданий.

В благоприятных природно-климатических зонах России резервы территорий для усадебного строительства очень велики. Так, предложенная в 1990-х гг. и закрепленная в Генеральной схеме расселения на территории РФ группа основных систем расселения страны – Среднерусская, Южносибирская и Тихоокеанская базировалась именно на принципах усадебного расселения вдоль линий железных дорог, используя в качестве точек роста малые города и пригородные зоны более крупных поселений. 

Необходимые для осуществления массового поместно-усадебного индивидуального жилищного строительства земли в количестве около 2–3 млн га составляли незначительную часть (0,1–0,15 %) земельного фонда России и на них могли свободно расселится более 20 млн человек.

Однако, несмотря на обилие неосвоенных территорий, дефицит участков под малоэтажную застройку приобрел характер государственной проблемы. У данной проблемы два основных аспекта.

Первый отражает некоторую нелогичность нашего действующего земельного законодательства, поставившего, образно говоря, телегу впереди лошади: изначальное введение частной собственности на землю (это касается, прежде всего, земель сельхозназначения) не было ограничено четким и обязательным требованием резервирования участков под текущую и перспективную застройку. Усложняют положение и непростые административные процедуры перевода земель сельхозяйственного назначения в земли для жилищного строительства.

В 90-­е годы прошлого века было выделено около 600 тыс. га земли под индивидуальное жилищное строительство. Потенциально этого достаточно для сооружения малоэтажных жилищ общей площадью более 200 млн м 2 почти для 2 млн семей.

Однако часть земельных участков были перепроданы для иных целей, владельцы других находятся в ожидании роста цен на землю, есть и участки, на которых имеются построенные и эксплуатируемые дома, по ряду причин не зарегистрированные в установленном законом порядке. В основном такая ситуация характерна для пригородных территорий.

По инициативе руководства страны принимаются оперативные законо­творческие и административные меры, призванные улучшить ситуацию с обеспечением малоэтажного домостроения земельными участками.

Но вполне возможно, что эти улучшения будут касаться лишь участков под массовое (поселенческое или кластерное) малоэтажное домостроение, а чрезмерно бюрократизированные процедуры выделения земли под индивидуальное домостроение (особенно вне территорий существующих поселений) могут остаться. Такие опасения подтверждаются многочисленными примерами формального отношения к выделению земельных участков для многодетных и молодых семей.

Второй аспект проблемы – явный дефицит инфраструктурного обеспечения участков малоэтажной застройки требует отдельного рассмотрения, учитывающего особенности мало­этажной застройки.

3(8)

Понятие «инфраструктура» включает в себя транспортные коммуникации (прежде всего, дороги), социально-бытовые объекты (школы, магазины, аптеки и др.) и системы инженерного обеспечения малоэтажных домов (энергия, вода, тепло и др.). Транспортная недоступность многих территорий страны, благоприятных для проживания людей и их промышленно-хозяйственной деятельности, хроническая болезнь России.

Даже в центральных регионах показатели дорожного обеспечения на порядок ниже, чем в развитых странах. Так, в Московской области обеспеченность дорогами с твердым покрытием составляет всего 2 км на 1тыс. жителей при общероссийском показателе около 6 км и 14 км в США.

Иными словами, во многих регионах страны имеет место давнее определение: в России дорог нет, а есть направления. Это самым непосредственным и негативным образом влияет на масштабы малоэтажного, особенно индивидуального, домостроения.

Правительством РФ в 2010 г. принята долгосрочная программа развития дорожного строительства, финансовое обеспечение которой составляет несколько трлн рублей, Возможно, это в некоторой степени улучшит транспортную доступность регионов не только массовой, но и индивидуальной мало­этажной застройки.

Сегодня сформированы и реализуются три типа малоэтажной застройки: новопоселенческая, внутрипоселенческая и внепоселенческая, – у каждой из которых имеются свои особенности, достоинства и недостатки, но это тема для отдельного разговора.

Социально­-бытовая инфраструктура новых поселений, как и реновация существующих на основе малоэтажной застройки, может обеспечиваться планомерным созданием многофункциональных (смешанных) малоэтажных домов. В новых крупных малоэтажных поселениях (кластерах) задачи социально-бытовой инфраструктуры должны решаться в полной форме ее объектов.

Кластеры как вариант комплексного обустройства новых территорий обеспечивают решение всей совокупности задач: выделение и оформление земельного участка, его полное инфраструктурное обустройство, создание площадок для промпроизводств и других целей, например, для местной стройиндустрии, строительства жилых зданий .

Для реализации в основном кластерного варианта освоения свободных земель еще в 2008 г. создан Фонд содействия развитию жилищного строительства. В его задачи входит создание кластеров на основе малоэтажной застройки, естественно, в виде новых поселений.

3(9)

5. Актуальные вопросы ценообразования и снижения стоимости малоэтажного жилищного строительства

Динамика, уровень и структура цен на рынке малоэтажного жилища требуют отдельного и детального анализа. Руководством страны в последние годы неоднократно ставилась задача ограничить стоимость одного квадратного метра площади « малоэтажек» 30 тыс. руб. Но эта задача, не подкрепленная конкретными и эффективными мерами регулирования, приобрела декларативный характер и рост цен на «малоэтажку» не остановила.

При этом зачастую потребителю предлагается «коробочный» вариант дома – без окончательной отделки помещений, но с подведенными коммуникациями. Готовность дома, соотношение спроса и предложения, региональные особенности и ряд других факторов сильно влияют на реальный уровень цен. К тому же структура стоимости малоэтажных домов сейчас далека от оптимальной.

Как показывают экспертные оценки, в стоимости малоэтажного дома цена земельного участка может составлять 10%, пресловутые «откаты»– до 20%, цена инженерного оборудования – около 30%, а стоимость собственно « коробки» дома, включая работу строителей – всего лишь 40%. Норму прибыли девелопера или продавца дома, как правило, трудно определить, но ниже 10% она не бывает.

Бесплатное или максимально льготное выделение земельных участков под малоэтажное, особенно индивидуальное, жилищное строительство, пресечение « откатов» и снижение затрат средств на строительство «малоэтажки» – вполне реальный способ почти вдвое уменьшить стоимость этих домов.

В итоге, двухэтажный дом общей площадью 150 м2 стоил бы не более 6 млн руб., а не нынешние 11–12 млн руб. Представляется, что такой способ вполне реализуем при твердой государственной политике в жилищном строительстве и задача по снижению стоимости нового жилфонда на 20%, поставленная президентом России Владимиром Путиным, была бы решена не к 2018 г., а в ближайшие 2–3 года.

Не обойтись, видимо, и без жесткого государственного регулирования в ценообразовании на основные строительные материалы. Потому, что сложившийся уровень цен, например, на пиломатериалы, характеризуется многократным и не вполне логичным различием. Так, в Ивановской области один кубометр пиломатериалов в апреле 2012 г. стоил около 2,9 тыс. руб., а в Красноярском крае – свыше 10 тыс. руб.

Социально-­типологическая сегментация нового отечественного мало­этажного жилого фонда формирует специфические условия инвестирования, присущие каждому социальному уровню жилища.

Создание элитарных жилищ оплачивается, как правило, их владельцами. Поэтому инвестирование в этот сегмент жилфонда не имеет особой государственно­-общественной значимости.

Социальный жилой фонд – забота властей всех уровней (федерального, региональных и местных), то есть является сферой бюджетного инвестирования. Сегодня эта решение этой задачи возложено преимущественно на муниципалитеты, у 90% которых в настоящее время дефицитные бюджеты.

Поэтому проблема инвестирования в социальный жилфонд не может быть решена без системного и активного участия федеральных властей и масштабного государственного финансирования.

Большие сложности наблюдаются в инвестиционном обеспечении доступного малоэтажного домостроения. Основная схема здесь – сочетание собственных и заемных средств покупателя или застройщика. Заемные средства сегодня могут быть получены в основном только на условиях ипотечного (залогового) кредитования.

Условия и процедуры ипотеки, принятые в России, весьма сложны и, образно выражаясь, слишком накладны для желающих обзавестись собственным домом. Специфику малоэтажного домостроения, прежде всего индивидуального, действующие ипотечные схемы домостроения учитывают мало. Поэтому к ипотечному кредитованию обращаются пока преимущественно покупатели городских квартир, у которых есть возможность оформить в залог старую квартиру и получить кредит на покупку новой.

Отечественный исторический опыт жилищного кредитования через накопительные строительные сберегательные кассы (и сейчас успешно работающие в ряде европейских стран) нашими законодателями упорно игнорируется. Разработанный законопроект по такой форме инвестирования жилищного строительства многие годы не рассматривается.

Причина одна: у такой схемы инвестирования невысокий процент годовых (не более 3–4%), что явно не выгодно нынешней банковской системе, почти полностью исключает необходимость в посредниках и чиновничьем присутствии.

Основными источниками инвестиций в доступный малоэтажный жилфонд могли бы стать средства структур государственно-частного партнерства, прямые бюджетные ассигнования (из бюджетов всех уровней) и льготное кредитование или даже субсидирование индивидуального домостроения.

Такие схемы инвестирования могли бы реально содействовать массовому индивидуальному домостроению, сохранению и развитию российской глубинки, привлечению к экономически перспективным работам значительного количества квалифицированных мигрантов.

Для реализации данных схем и создания таких условий необходима долговременная государственная программа по малоэтажному домостроению, в основе которой должна быть осознанная политика деурбанизации страны, геополитическая значимость рационально равномерного заселения, обустройства и развития регионов России.

3(10)

Заключение

Даже весьма поверхностный анализ положения современного малоэтажного домостроения позволяет выделить ряд его уникальных особенностей и возможностей на фоне состояния всего отечественного жилищного строительства и строительного комплекса России.

1. В настоящее время реально существует и заметно усиливается социально­-типологическая дифференциация нового малоэтажного жилищного фонда по следующим позициям:

  • класс «А» составляет престижное (элитарное) жилье, отличающееся высокими характеристиками комфортности и возводимое или приобретаемое гражданами преимущественно за счет собственных средств;
  • класс «В» объединяет экономичное или доступное жилье с нормальными параметрами комфортности, возводимое или приобретаемое гражданами, в основном, за счет собственных и/или заимствованных средств;
  • класс «С» – социальное жилье, то есть предоставляемое бесплатно или за минимальную цену из муниципального, государственного или другого жилфонда по нормативам социального минимума (в основном по площади квартиры) тем гражданам, которые в установленном законом порядке имеют право на получение такого жилья.

 Надо сказать, что соотношение этих типов жилья в России весьма и весьма близко к среднеевропейскому уровню – 1:7:2.

2. Комфортность малоэтажных жилищ, даже по весьма высоким мировым критериям, как правило, выше комфортности городской квартиры.

3. Малоэтажное домостроение традиционно отличается широким использованием местных строительных материалов, что стимулирует развитие региональных предприятий стройиндустрии и смежных отраслей.

4. Стоимость малоэтажного дома в несколько раз меньше стоимости городской квартиры такой же площади, особенно если не учитывать пригороды крупных городов.

5. Обеспеченность общей площадью жителей малоэтажных домов, как правило, в 2–3 раза превосходит аналогичную обеспеченность жителей обычных городских квартир.

6. По условному отношения площади застройки (Sзас.) к общей площади жилого здания (Sзд.) или коэффициенту «землеемкости» (Кзем.) малоэтажные здания значительно превосходят многоэтажные жилые дома ( Кзем. = Sзас.: Sзд.)

Справочно: для 5-этажного дома этот показатель не выше 3, а для «малоэтажки» со значительной придомовой территорией – больше 100.

7. Сегодня коэффициент «землеемкости» принимает политическое значение. Научные исследования американских политологов показывают, что чем больший объем пространств у конкретного хозяина (владельца), тем крепче политическая система государства и ее национальная безопасность.

«Раб квартиры» в отличие от «хозяина усадьбы»политически менее активен, по привычке сваливает все коммунальные проблемы на недоработку властей и, в конце концов, жизнь в городе психологически сложнее, более опасна для здоровья и более затратная, чем на своей«фазенде».

8. Приватное (частное) усадебное домостроение к тому же, по сути, является формой самоорганиза